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　　各县市区住房和城乡建设局，市属各开发区建设局，有关县市房产管理机构，各房地产开发企业（有关建筑设计企业），各物业服务企业：

　　第一条为规范物业管理招标投标活动，促进物业管理市场的公平竞争，维护招投标当事人和业主的合法权益，根据法律、法规和政策规定，结合我市实际，制定本办法。

　　第二条本办法所称物业管理招标投标，是指招标人以招标的方式，将物业管理区域内房屋及共用部位共用设施设备的维修养护、安全护卫、绿化、环境卫生及生活服务等事务，一次性发包，由投标人通过竞争的方式承接物业管理的活动。

　　本办法所称招标人是指物业开发建筑设计企业、业主委员会和其他拥有物业所有权的法人或组织。

　　本办法所称投标人是指响应物业管理招标、参加投标竞争的物业服务企业或其他管理人。

　　第四条住宅物业（包含同一物业管理区域内的非住宅物业）、建筑面积1万平方米以上的非住宅物业，应当通过招标投标的方式选聘拥有相对应资质的物业服务企业。

　　投标人少于3个或者规模较小的（建筑面积3万平方米以下的普通住宅项目及1万平方米以下的别墅项目），经物业所在县（市）区物业主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。

　　招标人采取公开招标方式的，应在公共媒介上发布招标公告，并同时在物业主管部门门户网站上发布招标公告。招标公告应当载明招标人的名称、地址和招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。

　　招标人采取邀请招标方式的，应向3个以上具备相关资质的物业服务企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定的事项。

　　第六条招标人能委托市、县（市）物业主管部门备案的物业管理招标代理机构办理招标事宜，也可自行组织实施招标活动。开标、评标活动应当在市、县（市）物业主管部门确定的统一有形市场内进行。

　　第七条一级资质的物业服务公司能够投标各种物业项目；二级资质的物业服务公司能够投标30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目；三级资质的物业服务公司能够投标20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目；暂定资质的物业服务公司能够投标10万平方米以下的住宅项目和2万平方米以下的非住宅项目。

　　不按规定参加资质审验、量化考核以及信用档案扣分达10分的物业服务企业，不得参加物业管理投标活动。

　　（四）物业服务合同期满重新选聘物业服务企业的物业项目，应当在服务合同到期前60日完成。

　　第九条招标人应根据物业管理的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。招标文件应包括以下内容：

　　（二）投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容及份数；

　　（三）招标项目情况介绍。包括物业名称、物业类型、建筑结构、产权状况、房屋幢数、套数、建筑面积、土地面积等项目基本情况；电梯、二次供水和智能化管理等公用设施设备的配置情况；绿化方案、绿化面积等情况，物业服务用房、社区服务用房及其他配套用房的具置、面积等情况，物业档案（含施工或竣工图纸），物业出售、业主入住情况，物业计划竣工交付时间等；

　　（五）提供的前期物业服务办公用品的名称、规格、数量和物业服务用房、会所等共用用房的装饰情况；

　　（七）评标标准说明。评标项目可分为企业资信、投标书、项目负责人资信、现场答辩等部分，投标书部分可分为物业管理方案部分、商务部分，评分可采用百分制形式；

　　（八）招标活动方案，包括组织解释招标文件(答疑)、当地考验查证物业项目、投标、开标的时间及地点等；

　　（十一）明确管理服务时限和起止日；（一般管理服务时间从物业服务合同正式签订之日起计算）

　　（十二）废标条件说明。设置前期物业管理公共服务费标底的，可以设定废标条件范围，但幅度不小于标底的30%；

　　第十条招标人应当在发布了重要的公告或者发出投标邀请书前10日，将下列材料报项目所在地物业主管部门备案：

　　实行投标资格预审的物业管理项目，招标人应当在招标公告或投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的办法。

　　资格预审文件应当包括：预审申请书格式和申请人须知，申请投标物业服务企业的资质等级证书、营业执照、主要管理业绩的证明材料、技术装备、财务情况以及拟派出项目负责人和主要管理人员的简历、资格、业绩等证明材料。

　　第十二条经资格预审后，招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，同时向资格预审不合格的投标申请人告知资格预审结果。

　　在资格预审合格的投标申请人超过10家时，可以由招标人从中选择不少于5家资格预审合格的投标申请人。

　　第十三条招标人可向投标人收取投标保证金，中标人确定后3日内，应无息退还投标人。

　　第十四条招标人需对已发出的招标文件做必要的澄清或者修改的，应当在提交投标文件期限届满15日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

　　第十五条招标人根据物业项目的详细情况，应组织潜在的投标申请人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料。对投标申请人提出的疑问应当予以澄清并以书面形式发送给所有的招标文件收受人。

　　第十六条招标人不得向他人透露已获取招标文件潜在投标人的名称、数量以及可能会影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。

　　第十七条投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。投标人对招标文件有异议的，应当以书面形式向招标人提出。

　　第十八条投标人应在招标文件规定的提交投标文件的截止期限前，将投标文件密封送达投标地点。招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。

　　由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，或由招标人委托的公证机构检查并公证。经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。

　　招标人在招标文件要求提交投标文件的截止日期前，收到的所有投标文件，开标时都应当众予以拆封、宣读。开标过程应当记录，并由招标人存档备查。

　　第二十条评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不可以少于成员总数的三分之二。评标委员会的专家成员应当由招标人从市、县（市）物业主管部门建立的专家名册中采取随机抽取的方式确定。与投标人有利害关系的人员不得进入相关项目的评标委员会。

　　市、县（市）物业主管部门应当建立评标专家名册，并对进入专家名册的专家进行有关法律和业务培训，对其评标能力、廉洁公正等做综合考评，及时取消不称职或违反法律法规人员的评标专家资格。被取消评标专家资格的人员，不得再参加任何评标活动。

　　第二十一条评标委员会能采用公开答辩的方式要求投标人对招标文件中有关内容作出澄清或说明。

　　第二十二条评标委员会成员应当按照招标文件确定的评标方法和标准，对投标文件进行评审和比较，可采取以下两种方式确定中标人：

　　第二十三条评标活动采取当场评标，当场宣布投标结果的方式。项目中标人确定后，招标人应及时向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有投标人，并返还其投标文件。

　　招标人和中标人双方应自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件的内容签订物业服务合同。

　　第二十四条实施物业管理招标的项目，招标人应当在物业服务合同签订之日起15日内，将下列材料报项目所在地物业主管部门备案：

　　经审查，符合备案条件的，项目所在地物业主管部门应出具物业管理招标投标备案证明，并在物业服务合同上加盖备案专用章。

　　第二十五条新建物业项目，开发建筑设计企业在申请办理预售许可证或现售备案手续时，一定要提交物业主管部门出示的物业管理招标投标备案证明或批准协议选聘物业服务企业证明。

　　第二十六条招标人备案事项发生变更的，应重新备案。备案材料不实的，招标人应当承担对应责任。

　　第二十七条招标过程中发生的费用由招标人承担。招标人为业主委员会的，招标费用由全体业主承担，按照业主大会或业主代表大会决定自行筹集或在共有部分收益中列支。

　　第二十八条开发建筑设计企业未按规定通过招投标的方式选聘物业服务企业，或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，责令限期改正，依据国务院《物业管理条例》第五十七条予以处罚。

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